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01 / 09 · Abertura

D'Marco GroupIncorporação e construçãoFlorianópolis

O método vem antes do prédio.

A D'Marco Group projeta, incorpora e constrói os próprios empreendimentos. De Florianópolis, com atuação em Santa Catarina, no Paraná e no Rio Grande do Sul.

Marcar uma reunião com os sóciosConhecer o método

Sede · São José, SC

Ilha de Santa Catarina e o continente em curvas de nível a cada 50 m1. Altitude máxima nos dados: 1.162 m, no continente.

Registros públicos

Incorporadora
TDS Negócios Imobiliários LTDACNPJ 39.822.850/0001-00São José, SC
Corretor de imóveis
Thomas Demarco SilvaCRECI 47091
Engenheiro civil
Vinícius SchimuneckCREA/RS 187823
Como conferir

02 / 09 · Método

Nove fases. Cada uma fecha num portão.

Um empreendimento da D'Marco Group avança numa ordem definida: cada fase começa com a condição da anterior cumprida. Do terreno à matrícula de cada unidade.

Pular o método

  1. F0 · Terreno

    Leitura da matrícula, das certidões e do zoneamento.

    Para seguir

    Viabilidade preliminar feita.

  2. F1 · Produto e viabilidade

    Unidades, metragens, VGV, custo de obra e margem numa conta só.

    Para seguir

    Margem testada com obra 10% mais cara, preço 10% menor e venda seis meses mais lenta.

  3. F2 · Estrutura

    Uma SPE para cada empreendimento.

    Para seguir

    Empresa do empreendimento com conta e contabilidade próprias.

  4. F3 · Projeto e aprovações

    Arquitetura, projetos complementares e compatibilização resolvidos no papel.

    Para seguir

    Alvará dentro da validade e quadro de áreas pela NBR 12.721.

  5. F4 · Registro da incorporação

    O memorial de incorporação vai ao Registro de Imóveis, com patrimônio de afetação, que separa a obra do patrimônio da empresa.

    Para seguir

    Venda só depois do registro, como define a Lei 4.591/64, art. 32.2

  6. F5 · Recursos da obra

    Financiamento à produção, liberado por etapa medida.

    Para seguir

    Crédito definido e caixa das primeiras etapas previsto.

  7. F6 · Lançamento e vendas

    Tabela, material de venda e canal. Quem vende é a D'Marco Imob.

    Para seguir

    Tudo entra no ar depois do registro.

  8. F7 · Obra

    Boletim de medição, cronograma físico-financeiro e diário de obra.

    A cada mês

    Medição fechada e desvio explicado no mesmo mês.

    Modelo · relatório mensal de obra

    Físico previsto
    Físico realizado
    Custo orçado
    Custo realizado
    Desvio por etapa
    Término projetado
    Diário de obra
    Registro fotográfico datado
    Os campos que fecham cada mês de obra.

  9. F8 · Entrega

    Habite-se, averbação da construção e matrícula individual de cada unidade.

    Para concluir

    Entrega das chaves com o habite-se emitido.

Nove portões, escritos antes do primeiro canteiro.

Método de trabalho da D'Marco Group. Os termos de cada empreendimento estão no contrato e no memorial dele.

Ver como cada empreendimento se organiza
Concreto aparente, luz rasante. Imagem ilustrativa.

03 / 09 · Estrutura

Cada empreendimento dentro do próprio perímetro.

Empresa, conta e registro próprios para cada empreendimento. O que é de uma obra fica com ela.

  1. Matrícula

    Os compromissos sobre o imóvel vão para a matrícula, no Registro de Imóveis.

  2. SPE

    Uma empresa para cada empreendimento, com contabilidade própria.

  3. Conta própria

    O dinheiro do empreendimento tem conta própria, com cada movimentação rastreável.

  4. Patrimônio de afetação

    Registrado com a incorporação, separa a obra do patrimônio da empresa e protege quem compra.

Princípios de contrato

  • Procuração só administrativa.
  • Início e entrega com data definida, tolerância nos termos da lei e multa por atraso no padrão de mercado.

Princípios do método. O que vale em cada empreendimento fica escrito no contrato e no memorial de incorporação dele.

04 / 09 · Engenharia

1.448

1.400 + 40 + 8

unidades habitacionais executadas desde 2012 3

Nota 3Obras executadas com responsabilidade técnica do Eng. Vinícius Schimuneck para os contratantes indicados em cada uma, antes da constituição da D'Marco Group. Fonte: portfólio técnico do engenheiro.

Escala executada, com o contratante de cada obra identificado.

Portfólio do Eng. Vinícius Schimuneck, sócio e engenheiro da D'Marco Group, em obras executadas para incorporadoras e prefeituras.

  • 56,2 mil m² de área construída

  • 2 obras públicas contratadas por prefeituras

  • Desde 2012

Parede de concreto moldada in loco: o sistema por trás das 1.400 unidades de Cachoeirinha, RS.

Portfólio do Eng. Vinícius Schimuneck

Cada quadrado é uma unidade. Em Cachoeirinha, 840 unidades de 2 dormitórios e 560 de 1 dormitório.

Destacar no desenho

As quatro obras do portfólio do Eng. Vinícius Schimuneck e o contratante de cada uma.

  • Cachoeirinha, RS

    Residencial multifamiliar

    Contratante
    Bolognesi Empreendimentos
    Período
    2012 a 2015
    Escopo
    1.400 unidades · 54.034 m² · parede de concreto moldada in loco

  • Santa Cruz do Sul, RS

    Residencial multifamiliar

    Contratante
    Deluca Empreendimentos
    Período
    2019
    Escopo
    40 unidades

  • Guaíba, RS

    Obra pública

    Contratante
    Prefeitura Municipal de Guaíba
    Período
    2020

  • Santa Cecília do Sul, RS

    Obra pública

    Contratante
    Prefeitura Municipal de Santa Cecília do Sul
    Período
    2020
    Escopo
    8 unidades

05 / 09 · Sócios

Três sócios. Cada um responde por uma parte.

O Thomas fundou a D'Marco Group. Conheceu o Vinícius e o Aldir, e os dois acreditaram no projeto.

Sócios da D'Marco Group

  • Thomas Demarco Silva

    Fundador · sócio administrador da TDS Negócios Imobiliários

    Atribuição
    Comercial, lançamentos e contrato. Assina pela incorporadora.
    Registro
    CRECI 47091 Corretor de imóveis

  • Vinícius Schimuneck

    Sócio e engenheiro civil

    Atribuição
    Projeto, obra e contrato de incorporação. Mais de dez anos de obra, desde 2012, da habitação em escala à obra pública.
    Registro
    CREA/RS 187823

  • Aldir Pereira

    Sócio

    Atribuição
    Relacionamento e originação: abre porta, traz a oportunidade antes de ela virar anúncio e faz a ponte com investidores.

Os registros são públicos: CRECI 47091 e CREA/RS 187823. Dá pra conferir antes de sentar à mesa.

Trajetória do Thomas

O nome é novo. A operação começou há quatro anos, com o Thomas Demarco comprando casas de alto padrão, reformando e vendendo com capital próprio no risco.

A reforma foi virando projeto, e o gosto pela construção virou ambição.

  1. Há quatro anos Comprar, reformar, vender
  2. Projeto
  3. Hoje O primeiro empreendimento próprio, em estruturação

Duas casas do mesmo grupo.

D'Marco Group
Incorporação e construção.
D'Marco Imob
Venda e atendimento ao comprador.

Quando o empreendimento fica pronto para vender, a venda já tem casa.

Conhecer a D'Marco Imob

06 / 09 · Território

De Florianópolis para o Sul.

Sede em São José, SC, na Grande Florianópolis. Atuação em Santa Catarina, no Paraná e no Rio Grande do Sul.

Legenda

  • Sede · São José, SC
  • Em estruturação · Caxias do Sul, RS
  • Portfólio de engenharia do sócio, antes da constituição da D'Marco Group
  • Área de atuação · Santa Catarina, Paraná e Rio Grande do Sul
  • Norte para cima
  • 0 a 100 km
  • curvas de nível1 a cada 200 m
  • limites estaduais4
  • coordenadas ao minuto5

  • São José, SC · sede da D'Marco Group. 27°37′ S · 48°38′ O

  • Caxias do Sul, RS · empreendimento em estruturação. 29°10′ S · 51°11′ O

    Ver

Portfólio do Eng. Vinícius Schimuneck, antes da constituição da D'Marco Group.

  • 1 Cachoeirinha, RS · Bolognesi Empreendimentos. 2012 a 2015 · 29°57′ S · 51°05′ O

  • 2 Santa Cruz do Sul, RS · Deluca Empreendimentos. 2019 · 29°43′ S · 52°26′ O

  • 3 Guaíba, RS · Prefeitura Municipal de Guaíba. 2020 · 30°07′ S · 51°20′ O

  • 4 Santa Cecília do Sul, RS · Prefeitura Municipal de Santa Cecília do Sul. 2020 · 28°10′ S · 51°56′ O

07 / 09 · Em estruturação

Em estruturação

Caxias do Sul, bairro Petrópolis.

A D'Marco Group entra como desenvolvedora: vai estruturar, incorporar, construir e entregar.

Universidade, hospital e parque no mesmo bairro: o campus da UCS, o Hospital Geral, o zoológico e os lagos da UCS.

Nome, planta e valores saem depois do registro da incorporação em cartório. É a ordem que a lei define, e é a ordem que a gente segue.2

  1. Campus da UCS
  2. Hospital Geral
  3. Zoológico e lagos da UCS

Bairro Petrópolis em planta, com universidade, hospital e parque como referência5.

© colaboradores do OpenStreetMap

A praça, em números

463.338
habitantes, segundo maior município do Rio Grande do Sul6
R$ 81.684
PIB per capita em 20237
0,782
IDH do bairro Petrópolis8
874 · 8.781
unidades lançadas e guias de ITBI no 1º semestre de 20269

Dados de contexto da praça.

Acompanhar o empreendimento

Para comprar um imóvel, quem atende é a D'Marco Imob.

Conhecer a D'Marco Imob

08 / 09 · Proprietários de terreno

Terreno hoje, unidade amanhã.

Trabalhamos com permuta: o pagamento pode ser em unidade, dinheiro ou os dois. Depende do terreno, da localização e da viabilidade do local.

Quanto tempo leva10

De 4 a 6 anos

Tem um terreno? Envie a localização. A gente volta com a leitura do lote e um estudo de viabilidade.

Limites estaduais: IBGE, malhas territoriais.

Toque no mapa para marcar a região do terreno.

No teclado, as setas movem a mira (com Shift, de grau em grau) e Enter ou Espaço marca o ponto.

Enviar a localização do terreno

A marcação fica só no seu navegador até você enviar.

Lote demonstrativo · ilustração do método de leitura

Como um terreno é lido

Simulação ilustrativa.
  1. Matrícula e cadeia de propriedade
  2. Zoneamento e índices urbanísticos
  3. Preservação, cursos d'água e inundação
  4. Faixas especiais, quando se aplicam: marinha, aeroporto e sistema viário
  5. Outorga onerosa, quando o potencial adicional se aplica
  6. Área que pode ser construída

09 / 09 · Conversa reservada

A próxima etapa é uma conversa.

Para investidores, proprietários de terreno e parceiros. Conte o assunto, e a gente marca a reunião com os sócios, presencial ou por vídeo.

Solicitação

Assunto

Para comprar um imóvel, fale com a D'Marco Imob.

Como prefere conversarOpcional

Prefere o WhatsApp?

Falar com o Thomas (48) 99180-0893

Aviso

Conteúdo institucional. Este site não constitui oferta de valores mobiliários nem oferta de unidades imobiliárias. A comercialização de unidades só acontece após o registro da incorporação.